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Der Flexible-Office-Markt in Deutschland – Warum die Pandemie eine Chance darstellt

Vor dem Hintergrund der anhaltenden Debatten über das Homeoffice sowie agiles Arbeiten erwächst unweigerlich eine neue Frage: Was wird aus den Shooting Stars der vergangenen Jahre am Bürovermietungsmarkt – den Flexible Offices?

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Lesedauer: 3 Minuten

Noch 2019 waren sie in aller Munde und galten als Shooting-Stars der Branche: Flexible Offices! Zu den unumstrittenen Stars unter den Betreibern zählten globale Betreiber wie WeWork, Mindspace, Spaces und Knotel sowie hierzulande die Marktführer Design Offices, die International Workplace Group (IWG/Regus), Rent 24/Friendsfactory und andere ausländische Betreiber wie The Office Group oder Tribes. Einige Konzepte wie WeWork und Knotel aus den USA erlangten zwischenzeitlich den Kultstatus eines Unicorns und sammelten bei Venture Kapitalgebern wie Goldman Sachs oder der SoftBank Milliardenbeträge für die globale Expansion ein. Auch wenn die Fassade von WeWork – dem einstigen Shooting Star der Branche – im 3. Quartal 2019 mit dem geplatzten Börsengang erste Risse erhielt, blieb das Marktumfeld grundsätzlich positiv.

Top-Betreiber in Deutschland nach Fläche — Insgesamt ist die IWG der größte Anbieter von Flexible Offices in Deutschland. Bezogen auf das Corporate-Coworking-Segment ist hierzulande hingegen Design Offices noch vor der IWG Marktführer in diesem Segment.

Auswirkungen der Corona-Pandemie für das Flexible-Office-Segment

Im Ausblick unseres Flexible-Workspace-Reports aus dem Jahr 2019 hatten wir bereits darauf hingewiesen, dass es im Zuge der nächsten Krise zu einer Konsolidierung am Flexible-Office Markt-kommen würde. Womit niemand rechnete war, dass uns diese so früh ereilen und dass sie ein solches Ausmaß annehmen würde. Vor allem war nicht absehbar, dass die Krise das Flexible-Office-Segment in seinen Grundfesten, den Bereichen „Flexibilität“ und „Kollaboration“ sowie dem MICE-Geschäft (Meetings, Incentives, Conventions, Exhibitions/Events) so erschüttern würde. Vieles, was bis dato als DNA von Flexible Offices betrachtet wurde, musste infolge der Pandemie in Frage gestellt werden.

#futuretrends #bürokonzept #workspace

Flexible-Office-Anbieter stehen daher derzeit vor ihrer größten Herausforderung seit der DotCom-Krise: Die geringere Endnutzer-Nachfrage wie auch das Social Distancing sorgten dafür, dass die vorhandene Flexible-Office-Fläche weniger dicht genutzt werden konnte, wodurch die Profitabilität des Geschäftsmodells unter Druck geriet. Expansion und Vertrieb erhielten daher im Corona-Jahr 2020 einen Dämpfer, da viele Kunden lieber im Homeoffice blieben, sodass einige Standorte schließen mussten und geplante Neueröffnungen verschoben bzw. abgesagt wurden.

Flexible Office Bestand und Capture Rate nach Stadt — Obwohl sich in Berlin ein Viertel des bundesweiten Bestandes an Flexible Offices und fast ein Drittel der Big 7 befindet, entfällt auf das Segment nicht mehr als 1,8 % des dortigen Bürobestandes.

Die unerwarteten Einnahmeausfälle sorgten dafür, dass die meisten Betreiber – wie andere Büronutzer auch – mit ihren Vermietern die Konditionen neu verhandeln mussten, um zu überleben. Viele Kritiker dieser neuen Assetklasse fühlen sich deshalb in ihrer Prognose, dass das Geschäftsmodell hoch riskant und nicht nachhaltig sei, bestätigt. Und auch viele Immobilienhalter sind verunsichert und stellen sich die Frage, ob Flexible Offices angesichts der erwarteten Ausweitung des Homeoffice und Remote Working überhaupt noch notwendig sind.

Ungeachtet dieser Herausforderungen glauben wir, dass die Chancen die oben aufgeführten Risiken bei weitem überwiegen. Aus diesem Grund ist es wichtig aufzuarbeiten, was sich in den vergangenen Monaten verändert hat und inwiefern sich dies auf die Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells auswirkt. Im Folgenden wird daher untersucht, welche Anbieter unter Druck geraten sind und welche Lösungen zur Bewältigung der Krise entwickelt wurden. Vor allem stellt sich die Frage, wie sich der Investmentmarkt auf die neue Situation eingestellt hat. Kommt es zu einem Rückzug aus Investments mit hohem Flexible-Office-Anteil am Vermietungsvolumen? Oder nutzen einige Investoren gar die Gunst der Stunde, ausgerechnet jetzt in den Markt einzusteigen?

Auf diese und viele weitere Fragen gehen das nachfolgende Short Paper „Flexible-Office-Markt in Deutschland" sowie der „Flexible Workspace Report 2019", der als Orientierung dienen soll, im Detail ein. Wir wünschen eine angenehme Lektüre!